猪流感疫情 英房专题 | 新冠疫情与诸多疫情之区别

非典和猪流感疫情分别发生于2003年和2009年,是21世纪后,新冠疫情前受关注最多和影响最大的两次疫情,相比于新冠,非典更致命,猪流感传播更广。猪流感与新冠的对比与非典相比,猪流感和新冠的相似性更高。但是除此之外,猪流感的许多方面都与新冠非常相近:由于这些原因,猪流感是新冠之前,最近的一个被联合国卫生组织宣布为6级大流行警戒等级的病毒。对地产影响复盘及新冠病毒疫情影响点评

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人类的历史病毒常伴。各种各样的大灾病从亘古到现代一直在我们左右,而真正被我们打败的也许只有天花一种。在过往的几十年间,新型病毒间或出现,从埃博拉、非典猪流感病毒到现在的新冠病毒,每一次都令人类社会付出了代价。

但相较于这些“前辈”,新冠病毒很不一样,尤其是它的影响很明显已经超出了人类健康的范畴,进一步地扩散到了生活的其他方面。作为房地产市场的观察者与研究者,我们认为仅在这一领域,新冠病毒的影响就远超过往数十年间的各类著名流行病,甚至可能是目前来看绝无仅有的一个。

本篇文章我们对比了新世纪以来的数个著名的流行病与新冠病毒之间的异同,并借着这种对比进一步评说新冠病毒与其他传染病在房地产市场影响上的不同。

这篇专题的主要内容?

这是一篇关于新冠病毒的特殊性以及这种特殊性在房地产市场上表现的文章。我们提供了过去流行病是如何被应对的概述,以及它们与新冠的主要区别;并在最后对新冠在房地产方面影响的特殊性进行综述。

新冠及它的前辈们

在新冠疫情高峰已经在我国过去,且整个疫情开始已经接近11个月的时候,我们才来写这篇关于新冠病毒本身的文章,似乎显得有些晚。但是,第二波疫情在许多国家,包括我们研究的主要对象英国内死灰复燃,且确诊病例数大大超过第一次的情况,又让我们觉得这并不是一个已经过时的话题。

通过疫情与疫情之间的直接对比,来预测新冠疫情的终局,在我们看来不算特别必要。这主要还是因为疫情所造成的的损失和恢复所需要的时间很大程度上也来自其影响的国家和地区的经济、社会和文化环境,而由于每次较大的疫情间隔时间都不算短,如SARS到H1N1隔了7年,H1N1到新冠隔了10年,对应的经济、社会、文化要素区别较大,并不应该做直接对比。

因此我们的目的,只在于对比不同的病毒肆虐期间,当时的影响如何,大家是如何应对的,从中提出一些问题,并总结一些答案。

我们首先来看看新冠的“前辈”都有哪些。根据纽约时报上一则对比过往各类著名流行病毒在致死程度和传染速度的文章配图,我们可以看到,常见如感冒和季节性流感,或者少见如中东呼吸综合征(MERS)和埃博拉病毒(Ebola),以及在新冠初期常常被拿来对比的非典,甚至已经被人类打败的天花,都被囊括进来与新冠进行对比。由于当时的新冠数据还不太多,处于研究初期(文章发布于2020年2月18日),因此新冠在这个坐标轴内的致死率(Y轴)和传播难度(X轴)仅仅是一个范围。从这个范围来看,新冠的致死率远不如非典,最多为其一半,但传染速度可能小于非典。同时,新冠的致死率大概率超过此前的H1N1(即猪流感Swine Flu),传染速度也可能更快。

当然,在8个月后的今天,我们对新冠的掌握已经远超今年2月份,这张图中新冠的范围也可以极大地缩小了。今天我们知道,新冠的致死率远不如非典,在全球确诊病例4060万中死亡病例为112万,约为2.7%,但远超猪流感;在传播方面,新冠病例数则毫无疑问远超非典,但仍不及2009年的猪流感(仅美国已经估算有6000万人感染)。

非典和猪流感疫情分别发生于2003年和2009年,是21世纪后,新冠疫情前受关注最多和影响最大的两次疫情,相比于新冠,非典更致命,猪流感传播更广。但是,它们都没有触发此次新冠所触发的应对方式:全境封锁。这是为什么?

下面我们就用它们作为比对对象,来看新冠的不同之处。

非典与新冠的对比

非典型性肺炎对于生于90年代之后的群体来说,应该是关于流行病的最早记忆。由于经历过2003年非典的学校停课,工厂停工,口罩成为标配的情况,我们很容易把新冠与非典联系起来(但实际上跟新冠更像的可能是猪流感,只不过非典疫情在我国的严重性尤其强,因此成为最容易被提及的标签)。当时的情况再进一步,估计就是疫区的封锁,但每天都上街帮忙买口罩和板蓝根的作者记得这种情况并未发生。

从上文图表中的致死性和传染速度看,新冠确实很像“小非典”,但实际上,新冠的传播方式决定了其和非典实际上在确诊病例上的天壤之别,也能解释为何非典时期我们不需要大规模,长时间封锁来应对。

非典虽然致死率高,但在传播方式上,需要有症状后才会传播。相比之下,新冠则可以在潜伏期内传播,甚至出现没有症状的感染者和传播者。这是两者最大的不同。

由于非典在发病前不传染,又由于其致死率较高,且没有特效药和疫苗,因此非典在出现后引起了主要疫区(主要是我国)国家的重视,非典病人在确诊时往往已经处于医疗设施之中,因此提高医院的防护和警戒等级,就能有效控制非典的传播。

相比之下,新冠疫情的控制就难的多,由于无症状和潜伏期感染的可能,在未发病前的时间里,新冠病毒携带者有可能感染所有近距离接触过的人,而非典病毒携带者不会感染接触到的任何一个人。因此新冠的排查需要做大量的工作,必须把确诊者14天内接触过的人员都调查一遍,要有效做到这一点,非封城不可。

因此,非典虽然致死率高,但传播比新冠难,隔离和预防措施到位后,就容易控制病例数增长,不需要封城,最多是较大规模的隔离。

从房地产的角度看,非典对于英国房地产市场并无多少影响,整个疫情期间非典在英国的确诊数也仅为4个,对英国几无影响。

即便是在疫情最严重的我国,非典也仅仅导致了房地产月度销售的下滑,房价则虽然短期增速放缓,但很快又重拾升势,更没有出现过负增长。从2003-2004的全年影响来看,并没有造成很明显的对房地产市场的打压。按照这些最基本的指标,非典似乎并没有在房地产市场留下什么痕迹。

然而实际上并非如此。非典没有在住宅楼市基本面上留下可见的痕迹,却在另一个房地产市场细分领域——仓储物流上,起了推波助澜的作用。

各位读者中如果有对电子商务领域感兴趣的朋友,想必在百度百科查阅过京东创始人刘强东的资料。而如果留意创业初期的刘强东的履历,就会发现,刘强东在2003年,关闭了京东多媒体连锁店,并在之后上线了京东商城。很明显,如果没有非典,12家门店不会被关闭,线上销售也许会被尝试,但想必不会这么及时。

之所以说京东及时,是因为在2003年,淘宝已经上线了。上线期间,正是非典疫情高峰期的5月10日。据说在这时打开初生的淘宝主页,能够看到一行字:纪念在非典时期辛勤工作的人们。

而这种辛勤工作群体的代表之一,正是淘宝的B2B版本,比淘宝更早诞生的阿里巴巴。

2003年,杭州全市感染非典者中,就有一名阿里的员工,感染缘故则是因为到广交会参展。广交会是全国最大的外贸交易展示会之一,阿里当时的主要业务正是进行国际国内的批发贸易。员工感染,全公司都得隔离,为了保证阿里的效益,马云等高层决定让员工在家办公。

由于要在家办公,联络就很依赖电话,阿里让员工在接电话时以“你好,阿里巴巴”开头,此举大幅增加了阿里的推广效率。

另一个增长了阿里推广效率的同样是非典导致的隔离:非典导致的国际旅行阴霾令一些外商寻求线上进行来自中国的产品采购,又让阿里的业务得到了更多人的了解。

电子商务对于仓储物流行业的促进作用之大,相信是不争的事实,因此非典虽然没有在主流房地产市场留下痕迹,却在仓储物流市场上体现了一些作用。

当然,我们举出这些事例,其实不是要说“没有非典就没有电子商务两巨头”这种论调,而是想表达这样一种观点:大疫情导致的实体消费的下降能够促进线上购物的发展,至少是理念落地的可能,而非典就是一个例子。

而虽然经济、社会、文化环境在2003年的中国和2020年的英国,或是2020年的中国都很不一样,但面对非典和面对新冠的防疫措施,是有比较高的相似性的,因此对于新冠来说,其对房地产行业的影响,也同样会涉及到电子商务和实体销售的此消彼长,以及仓储物流市场的发展壮大。

猪流感与新冠的对比

与非典相比,猪流感和新冠的相似性更高。不过,猪流感对应的病毒H1N1并非是一个全新的病毒,更像是H1N1这种流感病毒的一个新版本,或者说一个新引起注意的版本。但是除此之外,猪流感的许多方面都与新冠非常相近:

首先,两者的传播性都很强:猪流感在全世界范围内预计可能感染了超过10亿人,在诸多国家都有大量病例,仅在美国就高达6000万;

其次,此次的H1N1和新冠一样,有许多变体猪流感疫情,而人们对其没有先天的免疫力;

最后,H1N1和新冠一样,在一开始都不能确定其感染源,且可能存在与新冠一样的潜伏期感染者或者无症状感染者。

由于这些原因,猪流感是新冠之前,最近的一个被联合国卫生组织宣布为6级大流行警戒等级的病毒。但即便是这样的级别,仍然没有令人们对其采取封城的措施。在疫情最严重的美国(这点也和新冠一样),除了学校停课的措施外,政府也并未采取其他大规模隔离或者封锁措施。

而这主要是因为猪流感的致死率不高。即便没有新冠作对比,我们从本文最开始的病毒致死率的图表也可看出,猪流感的致死率略仅高于季节性流感。在美国预计的6000万感染者中,死亡人数预计为8868-18306人,死亡率仅为万分之1.4到万分之3左右。

同时,由于2008年全球刚经历完金融危机,如果采取了类似今天这样的封锁政策来降低死亡率,政府需要遭受的来自经济衰退方面的不作为的批评,也许会超过因不采取太多措施,任由疾病传播招致的卫生危机不作为的批评(因为医疗系统并未被击穿),尤其是2009年2季度H1N1病毒开始爆发后,美国的GDP反而走出衰退成为了一轮新增长的起点,更是最终成为政府“赌赢”了H1N1的佐证。

但这一次“少为而治”的成功案例却也一定程度上帮助了新冠疫情在西方资本主义国家愈演愈烈,最终令美国再次成为疫情最严重国家并导致了数十万人死亡。

在H1N1疫情结束后,一些发达国家政府,包括英国在内,遭受到了学界关于“过度反应”的诘问。伦敦政经学院的学者就专门对此进行研究,并怀疑当初的政府由于过分悲观而采用了许多不必要的政策,导致在应对H1N1的疫情期间,浪费了5亿英镑财政收入。在新冠疫情最开始时鲍里斯约翰逊一度宣布全民进行群体免疫来对抗疫情,是否是因为在H1N1期间英国政府遭到“疫后算账”,而不得不选择一种看起来“经济实惠”的应对方式,以免再次授柄于人,值得探究。

而美国在疫情期间的各种见诸于媒体的应对方式,似乎能够感受到一种淡化新冠病毒强度,想要复制2009年的“疫情期间的经济成功”的倾向。自美国总统往下,新冠病毒的危害性一再被弱化,更是被冠以了“大号流感”这样的头衔,似乎不过是与上一次的猪流感同出而异名,根本无需像我国一样采用封锁政策。而直到疫情加重至不得不封锁之时,都还有部分美国民众认为封锁小题大做,并以此抨击美国政府。

当然,现在美国超过20万新冠死亡病例数的事实已经证明了新冠病毒和H1N1病毒的破坏力根本不可同日而语,照致死率看新冠病毒已经达到了2.65%,是H1N1的88倍到189倍之多,且确诊病例数仍然在以每天数万计的速度增加。但H1N1期间的应对和结果,对以美国为首的各资本主义发达国家在应对新冠的策略选择上失误,在封锁上不够果断,轻视新冠危害性,应该是有一定影响的。

由于猪流感期间,各国政府都处于积极恢复金融危机后的经济情况中,且猪流感本身的危害不算很大,因此在这段时间内,猪流感对于房地产市场的影响不明显,唯一值得注意的也许只有流感病毒能在全球如此广泛地传播,该是人类社会的全球化不断加强的体现。

新冠下的行业改革:最稳定的时代?

道家的阴阳相生观点到了大文豪狄更斯的笔下,促成了《双城记》中“这是最好的时代,这是最坏的时代……”开头下的一长段相反事物共生平衡的名句,以至于房地产研究者们都常常会在新冠疫情期间的市场评论正文前来引用一回。

我们认为,最好还是最坏,可能房地产市场上难以被有效讨论,因为本身的维度过于宽泛。我们更倾向于探索,在经过了新冠疫情之后的整个市场的一轮新的消费模式下,是否已经达到了当前可见的最稳定的动态平衡。

从本世纪的许多次流行病事件来看,我们已经经历了危险但是难以大范围传播的流行病,比如SARS和MERS;也经历了不危险但是传播范围极大的流行病,比如猪流感,新冠则又填补了一项缺口:相对危险和传播范围较大的流行病。如果说评判一种流行病的危害性除了传播和致死两个方面外没有第三个主要指标,那么我们唯一还没有经历过的,大约就是危险且传播范围较大,甚至极大的流行病,类似致死或达5000万人的1918年流感大流行。但基于SARS、MERS甚至埃博拉病毒的先例,我们认为,如果一种流行病特别危险,那么我们不会愚蠢到任其大范围传播,一定会前期就警觉并严加控制。

退一步说,即便是这种猛烈的病毒的确没有被很好地控制,藉由发达的交通工具的确在全世界广泛传播,以目前的条件看,类似新冠疫情期间的封锁政策也就是我们能做到的最好的解决办法,再要升级无非就是在封锁细节上切磋琢磨。1918年流感大流行时,阿拉斯加等地也是借助类似的封锁政策在百年以前成功控制住了疫情。

因此,有没有可能,当前因为新冠疫情而引发的各种房地产方面的新变化,甚至是整个经济和社会在疫情期间的运作模式,就已经是我们在面对未知疾病时最稳定的一种预防手段了呢?这对于房地产市场又有何意义?

我们认为这还得分不同的市场领域来讨论,比如商业市场和住宅市场上,有可能就是两种样式。

在新冠疫情期间,由于各国的居家办公,全面封锁等政策的实施,房地产市场在商业和住宅两方面都出现了一些新情况(预计工业地产和农业地产也产生了一些变化,但此处不作展开),商业主要是来自居家办公导致的零售类实体的大幅下降,办公室的人去楼空和酒店业的被迫关门。以居住作为销售要点的商业地产,比如学生公寓和长租公寓,表现是相对较好的,经历的新变化也相对较少,大致上是日常服务(包括收费模式)和防疫设施的增加或者调整。

而住宅方面,最明显的一类就是人们更想要有户外空间的居所。

但是,“想要”和“能要”有时并不是一回事,疫情中出现的各种需求,究竟能不能最终在市场上反映,我们觉得最重要的不是疫情期间宅家生活而产生的新想法,而是疫情后的经济环境和经济基础。

就说居家办公。

居家办公是本次疫情出现的最重要的一个影响房地产市场的特征。与住宅呈现的特征也紧密相关——因为可以居家办公,所以购房可以一定程度上到办公室密集区,才有了能够偏好有开放空间或者私人绿地的房产。否则,买了一栋带花园小屋之后上班时间从每天30分钟变成了2小时,想必就不那么容易接受。

那么居家办公是否能够在疫情之后得到保留呢?我们觉得这里可以用电商与非典的关系作为比照。

上面我们说过,非典一定程度上促进了电子商务的发展,但是假如没有非典,电子商务还能不能发展?

我们认为答案是肯定的,因为电商模式与消费者和当前社会的主流价值观是一致的:方便高效且信息更透明。除此之外,阻碍电子商务发展的,也并不是人们老在外面逛街,所以没有人网购,必须要非典这样的事情出现把人们闷在家里才会网购,而是网购的资金安全和诚信问题:试想一下,假如现在正是新冠封锁期间,但是世界上没有支付宝,也没有与支付宝类似的平台,你是否敢于在网上向数百公里外的未曾谋面的一个陌生人下单,转账成千上万的血汗钱?因此,没有非典,电子商务仍然可以成功。

那么居家工作呢?此处我们首先得分开居家工作和远程办公两个概念:居家工作解决的是需要在办公室工作的问题,远程办公更多地是解决不在同一处的同一项目或者公司员工交流的效率问题,二者并不是等同的。

如果没有新冠疫情,会有多少公司让员工不在办公室工作,或者说,把“在办公室里工作”看作一个需要解决的问题?

在职场一段时间的国人们想必都对这一问题有类似的答案,但即便是在某些公司确实允许每周某天或者某几天不来公司上班的国家,比如英国,也并没有很多人这么做。

此外,在新冠疫情之前,伦敦蓬勃发展的灵活办公业也能说明一些问题:灵活办公的主要客户有相当一部分自由职业者(Freelancer),换句话说这些人为自己打工。如果这些自己就是老板,完全能做主在何处办公的人,都还想着租用灵活办公空间的办公桌或办公室,居家工作又如何在不是老板的人群中普及呢?因此,与电子商务与非典的关系可能有所不同:没有新冠,居家办公未必会普及。

所以,要看房地产市场上新冠疫情后诞生的这些新特征究竟能否持续,光看一时间的偏好是不足以决定的,毕竟这次新冠和上次猪流感之间已经隔了10年,因为未来可能10年都不会有的一次潜在大疫情直接变化了房地产的功能使用模式,未免有些底气不足。但如果未来只要有大疫情,现在的种种配置,比如说灵活办公,产生的效益远大于等到新疫情再这么做的损失,则这种稳定性,更可能令新的房地产运用模式延续下去。

参考来源

New York Times (2020) What’s Going On in This Graph? | Coronavirus Outbreak

NHS (2019) SARS (severe acute respiratory syndrome)

克而瑞 (2020) 新冠非心患,料地产销售短期转冷猪流感疫情,全年不悲观

华泰证券 (2020) 长期需求不改,稳态打破改善开启 SARS 对地产影响复盘及新冠病毒疫情影响点评

BBC (2013) Swine flu infected ‘fifth of people’

Federal Reserve Bank of St Louis (2020) Real Gross Domestic Product (GDPC1)

RICS (2020) New buyers looking for outside areas as interest in new homes revives

Savills (2020) Savills Office FiT

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